Nº 79 – OBSERVATORIO INMOBILIARIO
Se entiende por declaración de obra nueva la manifestación por el propietario de una finca, consignada en escritura pública o en otro título inscribible en el Registro de la Propiedad, de haberse concluido o comenzado en ella nuevas plantaciones, la construcción de edificios, mejoras u otras obras análogas. Se trata de un acto jurídico de gran importancia para el sector inmobiliario, ya que permite la constatación de una edificación o modificación física de la finca en el Registro y realizar sobre ella negocios jurídicos y es necesaria para poder proceder a la división horizontal de un edificio constituido por diferentes pisos o locales y a la inscripción separada de cada uno de ellos.
La relevancia de esta figura contrasta con una evidente falta de claridad en su regulación legislativa, que obedece a diversas razones. En primer lugar, resulta complicado acceder a toda la información que sobre esta institución ofrece el ordenamiento jurídico, puesto que no aparece contenida en una misma Ley, sino que se encuentra diseminada entre varias. Así, podemos encontrar disposiciones en normas dispersas tales como la Ley Hipotecaria y su Reglamento, el Real Decreto de 1997 sobre inscripción de actos urbanísticos, la legislación del suelo, la Ley de Ordenación de la Edificación o la normativa sobre el procedimiento para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.
En segundo término, la regulación de esta figura en la legislación urbanística viene sufriendo desde el año 1990 un incesante vaivén de modificaciones que parecen sugerir una cierta dificultad por parte del legislador para comprender y afrontar de forma definitiva y coherente esta institución. Así sucedió principalmente en julio de 1997 (con el real Decreto 1093/1997), en noviembre de 1999 (Ley de Ordenación de la Edificación), en mayo de 2007 (Ley del Suelo y su Texto Refundido de 2008), en julio de 2011 (en que se modificó el Texto Refundido de la Ley del Suelo en esta materia), en junio de 2013 (en que se volvió a modificar la regulación contenida en el mismo Texto Refundido), en junio de 2015 (que modificó el artículo de la Ley Hipotecaria que regulaba la figura y que hoy recoge su artículo 202). En fin, la Ley del Suelo actual (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) ha introducido también algunas novedades en la regulación de la declaración de obra nueva, contenida en su artículo 28.
En tercer lugar, estas modificaciones sucesivas se han realizado en gran medida sin una visión global de la institución, produciendo en algunas ocasiones llamativos contrastes o incluso contradicciones entre las distintas normas resultantes. Así, por ejemplo, las sucesivas modificaciones legales se han producido sin reformar al mismo tiempo los preceptos reglamentarios correspondientes, como los contenidos en el citado Real Decreto de 1997 sobre inscripción de actos urbanísticos, que ha de entenderse superado en varios aspectos, o en el artículo 308 del Reglamento Hipotecario, que mantiene una regulación de todo punto obsoleta. Luego citaremos alguna manifestación más de ello.
Por último, los inconvenientes de esta dispersión normativa se encuentran agravados por el carácter manifiestamente incompleto y mejorable de su redacción.
Ante el panorama esbozado, no es sencillo en la práctica conocer de forma indubitada cuáles son los requisitos necesarios en cada caso para que la declaración de obra nueva pueda formalizarse con plenas garantías de culminar su camino hacia la meta final, que es la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Con esta finalidad vamos a tratar de sistematizar los requisitos aplicables a cada una de las situaciones posibles, que examinaremos separadamente. Como hemos avanzado, para la declaración e inscripción de obra nueva no es necesario que ésta esté terminada, sino que basta con que haya sido comenzada. Para considerar que la obra se encuentra comenzada es preciso que el proyecto del edificio cuente con la preceptiva licencia de obras, aunque éstas no se hayan iniciado materialmente. Vamos a ver primero los requisitos de la declaración de obra nueva terminada; seguidamente, los de la obra en construcción; en tercer lugar, los requisitos específicos de las llamadas obras antiguas y finalmente una serie de reglas complementarias.
A) Requisitos de la declaración de obra nueva terminada.
En este caso, la declaración de obra nueva se realiza cuando la construcción ha concluido. Los extremos a justificar son los siguientes:
- La expedición por técnico competente de certificación acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.
- El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha precisado el alcance de este requisito en el sentido de entender que se está haciendo referencia a la entrega del denominado libro del edificio previsto y a la constitución del seguro decenal previstos en la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo que estos requisitos no son aplicables al supuesto de autopromotor de una vivienda para uso propio.
- El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar, por un lado, que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, es decir, la tradicionalmente conocida como licencia de primera ocupación, y por otro, que la edificación reúne los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente. Ahora bien, estos requisitos no serán aplicables en las comunidades autónomas cuya legislación urbanística sujete tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, supuesto en el que bastará con presentar los documentos acreditativos de haberse producido la correspondiente comunicación y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
B) Requisitos de la declaración de obra nueva en construcción.
En estos casos se requiere acreditar ante el notario autorizante, además de la obtención de la licencia de edificación o de obras, la expedición de la certificación técnica. Esta certificación, expedida por técnico competente, acreditará el ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicha licencia.
Respecto de las licencias, el Real Decreto-Ley 8/2011 introduce una novedad de gran importancia al suprimir la posibilidad de obtención de las mismas por silencio administrativo, que sí se recogía en la regulación anterior y aún quedan resquicios de ella en el Real Decreto de 1997, que debe entenderse derogado en este punto concreto, en especial su artículo 48.2, que determinaba la forma en que se podía acreditar la obtención de la licencia por acto presunto.
Cuando la obra se haya inscrito en estado de construcción meramente comenzada, podrá hacerse constar después su terminación, a cuyo fin parece razonable que, pese al silencio legal, deban exigirse los mismos requisitos ya vistos para la inscripción de obra terminada.
C) Declaración de obras antiguas.
Con esta denominación se hace referencia a las obras realizadas sin licencia pero respecto de las que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, establecidos por la legislación autonómica respectiva.
Tales obras pueden acceder al registro siempre que concurran los siguientes requisitos:
- Que se acredite la finalización de la obra en fecha determinada. Dicha acreditación puede hacerse mediante certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en las que conste la fecha de terminación de la obra y su descripción coincidente con la que figura en la escritura de declaración de la obra.
- Que desde la fecha de terminación haya transcurrido el plazo para la iniciación de expediente de disciplina urbanística por la infracción cometida sin que dicha iniciación se haya producido.
- Que no conste practicada en el Registro anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina.
- Que tampoco conste registralmente que el suelo tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
- La Dirección General ha señalado en su Resolución de 16 de mayo de 2013 que para las obras antiguas no es exigible el requisito del libro del edificio, pero sí el relativo al seguro decenal.
Concurriendo los requisitos anteriores, el Registrador practicará la inscripción, pero tiene la obligación de dar cuenta al Ayuntamiento respectivo de su práctica. Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la expresada información, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. Si así no lo hiciere, responderá frente al adquirente de buena fe de la finca por los daños y perjuicios que se le hubieses podido ocasionar por esta omisión.
D) Reglas complementarias.
• El nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria añade a las nuevas plantaciones y la construcción de edificios o mejoras un nuevo concepto: el del asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo. Consideramos que cuando se trate de instalaciones removibles no estarán sometidas a los mismos requisitos previstos para las fijas, quedando al margen de ellas los contemplados en la Ley de Ordenación de la Edificación, como son los relativos al libro del edificio y al seguro decenal, ya que el ámbito de aplicación de la misma se circunscribe a los edificios de carácter permanente.
En cuanto a los requisitos exigibles para estas instalaciones, habrá de estarse a lo dispuesto por la legislación urbanística autonómica. Con carácter general, el artículo 11.4.c) del Texto Refundido de la Ley de Suelo del Estado de 2015 se limita a establecer que los actos que autoricen la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes han de ser expresos y que el silencio tiene carácter negativo.
• Por otro lado, antes de la reforma de 2015 de la Ley Hipotecaria se limitaba a exigir la constancia de la superficie de la parcela ocupada en los títulos inscribibles de la obra nueva. Sin embargo, dicha reforma ha intensificado esta exigencia estableciendo la necesidad de que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación quede identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
• Finalmente, la reforma ha introducido otra novedad aplicable a las edificaciones en régimen de propiedad horizontal, al determinar que en tales casos se hará constar en la inscripción de cada piso o local su representación gráfica respectiva. Dicha representación gráfica se tomará del proyecto incorporado al libro del edificio, por lo que entendemos que esta norma no será aplicable a las obras antiguas.
