La Resolución de la Dirección General de 24 de septiembre de 2015 confirma la calificación negativa del registrador de la propiedad respecto de un mandamiento procedente de un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo en el que, con base en una sentencia anulatoria del acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, se ordena la cancelación de las inscripciones de las fincas de resultado de dicho proyecto, volviendo al estado originario registral de las parcelas aportadas al mismo. El rechazo a la inscripción por parte de la Dirección General se basa en que en el procedimiento judicial en cuestión no se había demandado a todos los titulares de derechos y cargas de las fincas de resultado ni tampoco a adquirentes posteriores que tienen la condición de terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
La resolución contempla, pues, una realidad tan frecuente en la práctica como huérfana de regulación legal, aunque en algunas Comunidades Autónomas existe un cierto impulso en rellenar este vacío legal. Dicha realidad se conoce usualmente como reparcelación inversa o reversión de la reparcelación. Aunque la resolución en ningún momento emplea estas expresiones, el caso en ella planteado responde indudablemente a esta figura, en la que se deja sin efecto un proyecto de reparcelación (en este supuesto concreto en virtud de resolución judicial), de tal modo que las fincas adjudicadas por él dejan de existir en la vida jurídica para ser sustituidas de nuevo por las fincas de origen o aportadas, volviéndose de este modo a la situación jurídica que había antes de la aprobación del proyecto. Se trata, en definitiva, de «deshacer la reparcelación».
Como consecuencia del vacío legal sobre la materia, la expresión «reparcelación inversa» se agota en sí misma y no pasa de ser una denominación empleada de manera voluntarista para designar aquella necesidad de suspender el expediente de reparcelación o el de la correspondiente urbanización.
La única manifestación de la llamada reparcelación inversa o reversión de la reparcelación que podría atisbarse en nuestro ordenamiento es la posibilidad de perseguir el efecto de deshacer o revertir la situación creada por un proyecto de equidistribución a través de diversos cauces establecidos con carácter general. Tal efecto puede obtenerse en vía judicial, administrativa o negocial pero bajo unos cauces muy estrechos en tanto no sea objeto de una regulación integral.
Aunque el concepto alude a un principio aparentemente muy sencillo, consistente en sustituir la estructura de la propiedad conformada por las fincas de resultado de la reparcelación por las fincas originarias, que resurgirían a la vida jurídica, volviendo al estado de cosas anterior al proceso reparcelatorio, en la aplicación práctica de este principio surgen inevitablemente múltiples obstáculos y dificultades de gran transcendencia, de índole administrativa, urbanística, jurídico-privada, registral e incluso fiscal, y que no son fácilmente salvables a falta de una futura regulación imperativa con el fin de allanarlos.
A la vista de los obstáculos aludidos, la tarea de dotar a la reparcelación inversa de una reglamentación adecuada exige un minucioso, profundo y riguroso análisis jurídico global de la problemática planteada con selección de las consecuencias jurídicas en cada caso procedentes, si es que se pretende evitar que, en lugar de facilitar la consecución de la finalidad buscada, se generen problemas aún mayores que los que se traten de paliar a través del proceso normativo.
Como exponente de la amplísima problemática que plantea esta figura, en el caso del Anteproyecto de Ley de la Generalitat Valenciana dirigido a la modificación de diversos preceptos de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje introduciendo la regulación de la figura que contemplamos, tanto el informe de la Abogacía de la Generalitat como el dictamen del Comité Econòmic i Social emitido el pasado 12 de enero de 2018 han mostrado un abierto escepticismo en cuanto a la viabilidad y utilidad práctica de la regulación propuesta por los múltiples problemas en los que puede desembocar, recomendando el aplazamiento de la cuestión hasta la realización de «un estudio más detenido de las alternativas reguladoras que impulsen herramientas o instrumentos que contribuyan a la finalización de los programas de actuación urbanística para mejorar el entorno de nuestros municipios».
Desde el punto de vista registral, la Dirección General describe la complejidad de la operación en otra resolución también de 2015 (en concreto, de 6 de julio), en estos términos: «cuando la sentencia es estimatoria, la anulación del proyecto completo produce unas consecuencias complejísimas y normalmente desproporcionadas porque con la aprobación del instrumento y su obligada inscripción registral se habrá producido la mutación jurídico real de las titularidades antiguas por las nuevas e incluso, en determinados casos, la adquisición originaria, con repercusiones hipotecarias de importante calado. Si se anula el proyecto por un problema que afecta a alguna o pocas fincas, los efectos suelen resultar completamente desproporcionados. (…) En la práctica, las situaciones que se originan suelen dar lugar a la apertura de incidentes de imposibilidad de cumplimiento de la sentencia que se trasforman en nuevos litigios para fijar, primero si la ejecución es de imposible cumplimiento y, si ello es así, para establecer la indemnización correspondiente».
En el número 766 de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario (marzo-abril de 2018), partiendo de la resolución referida, se realiza un minucioso análisis de la reparcelación inversa o reversión de la reparcelación, contemplando varias fórmulas posibles de obtener el resultado perseguido, junto a la problemática que presenta en la práctica su aplicación, su inscripción registral y su eventual regulación legal.
Más información, en el siguiente enlace:
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Nº 766
